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- 房地产评估中，如何将土地的价值在房地总价值中剥离？
- 最近有点时间有人这样问：房地产评估中，如何将土地的价值在房地总价值中剥离？还给出了案列，下面我们一起看，这个问题该如何解决？不过曾在呼和浩特房地产评估的书中看到过。
比如：用市价法评估一处房地产，可以得到房地总价为100万，土地单独评估的话，土地使用权价值为40万。个人认为房地总价中不是简单的房屋建筑物价值与土地价值的加合，两者应该是一加一大于二的关系。因为房地的纯收益应该是收房屋与土地共同贡献的，但如果要将土地的价值从总房价中剥离应该如何考虑？其实面对这样的问题，可以这样做，不过，这仅代表个人意见：
1、实际中好象是1+1大于2。但，房地产价值=房屋价值+土地价值，这是教科书中的公式，你没有理由推翻这个公式。理由是：如果房地产价值>房屋价值+土地价值,你无法解释，多出的那一部分价值在哪里。
2、房屋和土地是不可分离的，因为不存在空中楼阁，那么人为的要剥离其价值，无论用何种方法，都只是理论上的剥离，无法得到实证，都存在缺陷，都有无法解释的地方。你可以查阅有关香港将房地价值分离的理论和实际，他们曾用过几种方式，但都有缺陷。（比如，同一栋楼，低层房屋一般比高层房屋价格低一些，但你能说是因为低层的土地价值低吗？建筑物价值低了？如果要分离房地价值，他们之间的差价怎么解释？）
3、我觉得实际评估中，完全可以绕开这个问题。土地价值用土地估价相应方法得到。房屋价值用成本法得到。
4、所以，个人觉得没有标准答案。
如果，如你所讲的房地产价值=房屋建筑物价值+土地价值+房地共同贡献的收益增值
以后剩余法还怎么用？
个人看法，土地单独做个收益法就可以把你所提出的问题绕过去了。一加一大于二的那一部分你已经在土地单独做的收益法中考虑进去了。或者是房地总价。然后把房子那一部分单独算出来。然后减。不过这样的问题在土地的题目里面看到过。但个人觉得还是不很合理。
仅这些问题，希望可以帮助大家在房地产评估中，很好的评估。
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