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  • 房地产评估房产与地产的关系
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    房地产评估首先要明白房产与地产既有联系,又具有差别,两者的关系是:

    1.房产和地产的联系

    这种联系在呼和浩特市场经济中特别明显。具体表现在:①从实物形态看,房依地建,地为房载,房地不可分离;②从价格构成看,地价隐藏在房价之中,不论买卖或租赁房屋,房价、房租都包含地价、地租;③从权属关系看,房屋所有权是否合法,要看房屋所坐落的土地使用权是否合法;④从资金循环看,房地产建设投资包括土地开发和房屋建设两大投资,前者靠收取土地开发费循环,后者靠出租、出售房屋循环,房地产是双循环渠道,密不可分;⑤从呼和浩特市场交易看,房产出租、出售、交换都发生土地使用权的转移;⑥从经营管理看,房产经营必然涉及土地经营,对房屋违章建筑的管理,必然涉及用地管理。

    2.房产和地产的差异

    两者的差异主要表现在:①地产可以单独存在,房产不能离开地产而独立存在。没有任何建筑的一块土地,可以作为一宗单独地产而进行买卖,而不存在没有土地的房屋;②对地产的需求,首先表现为对房产的需求。因为房产是最终产品,能够满足生产、生活的各种需要。能买到满意的房产,是用户的目标,故地产比较隐藏。在评估房地产时,常把地价包含在房价之中。只有当用户买房的目的是想拆除旧房重建新房时,他的买房实际是买地,这时的房价体现了变相的地价;③地产没有折旧,而房产可有折旧。因为房屋建筑随着使用而逐渐损坏消蚀,不断降低它的使用价值,而土地永远可以使用,不需折旧;④地产的价格受级差地租规律的支配,而房产的价格决定于建筑成本加土地价格。建筑地段相同,房价的差异受建筑成本的制约。如在不同地段,建筑成本低的可卖好价,而建筑成本高的卖低价。这反映出级差地租在起作用。


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